Bartosz Mataj, Prezes Zarządu BMFI · opublikowano Zacznij od pytania: na co mają pójść pieniądze?
Od tego zależy, jakie przepisy Cię dotyczą i czy w ogóle jest o czym rozmawiać.
| Twoja sytuacja | Co realnie możesz zrobić | Na co uważać |
|---|---|---|
| Osoba prywatna, cele prywatne | Kredyt hipoteczny tylko po pozytywnej ocenie zdolności. BMFI tego nie finansuje. | Mieszkanie nie zastąpi zdolności do spłaty. |
| Firma: bank odmówił, ale spłata ma źródło | Rozmowa o pożyczce pod zastaw nieruchomości; wcześniej sprawdź tańsze drogi z końca tego poradnika. | Wyższy koszt niż w banku. |
| Firma: strata co miesiąc i brak planu | Najpierw uporządkuj finanse lub rozważ restrukturyzację z doradcą. | Nowy dług odsunie problem, a mieszkanie stanie się zagrożone. |
Dlaczego bank nie zadowoli się samym mieszkaniem?
Bo prawo każe mu sprawdzić coś innego niż wartość zabezpieczenia.
- Każdy kredyt: bank uzależnia go od zdolności, czyli od tego, czy spłacisz dług z odsetkami w terminach z umowy (art. 70 Prawa bankowego).
- Kredyt hipoteczny dla osoby prywatnej: umowę wolno zawrzeć tylko wtedy, gdy ocena wypada pozytywnie (art. 23 ustawy o kredycie hipotecznym). Ocena nie może też opierać się głównie na założeniu, że nieruchomość jest warta więcej niż kredyt (art. 21 tej ustawy).
- Kredyt dla firmy bez zdolności: bank może go udzielić wyjątkowo. Warunkiem jest szczególne zabezpieczenie i program naprawy, po którym firma odzyska zdolność w określonym czasie (art. 70 ust. 2 Prawa bankowego). Taka decyzja należy do banku.
Dostałeś odmowę? Poproś o wyjaśnienie oceny na piśmie. Masz na to rok od otrzymania oceny, a bank odpowiada w ciągu 30 dni. Od przedsiębiorcy może pobrać za to opłatę (art. 70a), więc zapytaj o nią wcześniej. Odpowiedź pokaże, czy problem da się naprawić, zanim sięgniesz po droższe pieniądze.
Co w takim razie sprawdza prywatny pożyczkodawca?
Brak zdolności w banku i brak możliwości spłaty to dwie różne rzeczy. Bank ocenia między innymi historię i ostatnie wyniki firmy. Rok może być słaby, a na stole leży podpisany kontrakt. W finansowaniu prywatnym ocena punktowa ma mniejsze znaczenie, ale cztery pytania zostają:
- Z czego firma spłaci dług? Kontrakt, sprzedaż nieruchomości, kredyt w banku po uporządkowaniu finansów – coś, co można pokazać na dokumentach.
- Kiedy przyjdą pieniądze? Termin spłaty powinien mieć zapas względem tego wpływu.
- Dlaczego bank odmówił? Jednorazowa strata to co innego niż problem, który trwa nadal.
- Czy mieszkanie można obciążyć? Księga wieczysta, współwłaściciele, wcześniejsze hipoteki.
Ogłoszenie „bez weryfikacji” powinno Cię zaniepokoić, a nie ucieszyć. Rzetelny pożyczkodawca pyta o spłatę, bo nie chce doprowadzić do licytacji. Zobacz, jak sprawdzić pożyczkodawcę.
Policz to, zanim zaryzykujesz mieszkanie
Weźmy 400 tys. zł przy 14,5% rocznie i racie balonowej: co miesiąc płacisz odsetki, a cały kapitał oddajesz na końcu. Odsetki wynoszą około 4 833 zł miesięcznie. Do tego dochodzą prowizja i koszty notarialne, które musisz dostać na piśmie przed podpisem.
| Co się dzieje | Odsetki do spłaty kapitału | Pytanie do Ciebie |
|---|---|---|
| Zamawiający płaci po 12 miesiącach | ok. 58 000 zł | Czy zarobek na kontrakcie to pokrywa? |
| Płaci 3 miesiące później | ok. 72 500 zł | Czy umowa pozwala przesunąć spłatę i ile to kosztuje? |
| Nie płaci wcale | odsetki rosną, a 400 000 zł zostaje do oddania | Skąd weźmiesz pieniądze bez sprzedaży mieszkania? |
Jeśli na ostatnie pytanie nie masz odpowiedzi, to właśnie jest Twoje prawdziwe ryzyko. To wyliczenie poglądowe, które nie zastępuje oferty.
Cztery sprawy z mieszkaniem, które mogą zatrzymać rozmowę
- Małżonek. Przy wspólności majątkowej obciążenie nieruchomości wymaga jego zgody (art. 37 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego).
- Współwłaściciele. Hipoteka na samym udziale jest prawnie możliwa, ale rzadko akceptowana. Więcej: pożyczka pod udział w nieruchomości.
- Mieszkanie spółdzielcze. Hipotekę można ustanowić na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, jeśli ma księgę wieczystą (art. 65 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Przepis nie wymienia prawa lokatorskiego, więc nie licz na nie jako na zabezpieczenie.
- Wcześniejsze wpisy. Inny kredyt lub hipoteka przymusowa ZUS albo urzędu skarbowego zmniejszają to, co można zabezpieczyć.
Kiedy nie zastawiać mieszkania
- Pieniądze mają tylko pokryć comiesięczną stratę.
- Spłata zależy od jednej niepewnej płatności i nie masz żadnego planu awaryjnego.
- W mieszkaniu żyje rodzina, a domownicy nie wiedzą, co podpisujesz, albo nie zaakceptowali ryzyka.
- Ktoś proponuje, by przenieść własność mieszkania „na czas pożyczki”. To przewłaszczenie, a nie hipoteka: sprawdź różnicę.
Gdy firma nie spłaci długu, wierzyciel może przejść do egzekucji i licytacji. Etapy opisujemy tutaj: co się dzieje, gdy firma nie spłaci.
Sprawdź najpierw, czy wystarczy coś tańszego lub mniej ryzykownego
| Problem | Co sprawdzić | Mieszkanie |
|---|---|---|
| Klienci płacą z opóźnieniem | faktoring | nie jest potrzebne |
| Firma ma maszyny lub pojazdy | leasing zwrotny | nie jest potrzebne |
| Bankowi zabrakło zabezpieczenia | inny bank i gwarancja BGK | zwykle nie jest potrzebne |
| Zaległości w ZUS lub urzędzie skarbowym | układ ratalny | nie jest potrzebne, ale urząd może wpisać hipotekę przymusową |
| Firma ma inną nieruchomość | zabezpieczenie na hali, lokalu lub działce | zostaje poza umową |
Pełne porównanie znajdziesz w poradniku bank odmówił kredytu – co dalej.
Co dalej?
Przygotuj trzy informacje: ile potrzebujesz, na kiedy i z czego firma odda pieniądze. Z nimi zadzwoń do nas albo pójdź do banku czy doradcy. Jeśli nasza odpowiedź będzie brzmiała „nie zastawiaj mieszkania”, usłyszysz ją wprost. Warunki finansowania mieszkaniem opisujemy na stronie pożyczka dla firmy pod zastaw domu lub mieszkania.
Pytania i odpowiedzi
Czy można dostać kredyt pod zastaw mieszkania bez zdolności kredytowej?
Osoba prywatna na cele prywatne – nie, bo umowę o kredyt hipoteczny wolno zawrzeć tylko po pozytywnej ocenie zdolności. Firmie bank może wyjątkowo udzielić kredytu bez zdolności, ale wymaga szczególnego zabezpieczenia i programu naprawy. W praktyce firmy częściej szukają wtedy pożyczki pod zastaw nieruchomości.
Czy jednoosobowa działalność może zastawić prywatne mieszkanie właściciela?
Tak, jeśli pieniądze mają służyć działalności, a spłata ma konkretne źródło w firmie. Gdy mieszkanie jest we wspólności małżeńskiej, potrzebna jest zgoda małżonka. BMFI nie finansuje celów prywatnych, także wtedy, gdy wnioskuje osoba prowadząca firmę.
Czy po ustanowieniu hipoteki mieszkanie przestaje być moje?
Nie. Pozostajesz właścicielem i dalej możesz korzystać z mieszkania. Jeśli dług nie zostanie spłacony, wierzyciel może jednak dochodzić go z mieszkania, aż do egzekucji i licytacji. Inaczej działa przewłaszczenie, przy którym własność przechodzi na pożyczkodawcę już przy podpisaniu umowy.
Nie znasz któregoś pojęcia? Zajrzyj do słownika finansowania pod zastaw nieruchomości.
Poradnik ma charakter informacyjny i nie zastępuje porady prawnej ani podatkowej. Stan prawny: 2 listopada 2026.