Bartosz Mataj · opublikowano 2026-10-30 · aktualizacja 2026-10-31Etapy – od opóźnienia do licytacji
| Etap | Co się dzieje | Co możesz zrobić |
|---|---|---|
| 1. Opóźnienie | naliczane są odsetki za opóźnienie | zadzwoń, wyjaśnij, zaproponuj plan |
| 2. Wezwanie do zapłaty | pożyczkodawca wzywa do spłaty, może wypowiedzieć umowę | negocjuj: przesunięcie terminu, zmiana harmonogramu |
| 3. Klauzula wykonalności | sąd nadaje klauzulę aktowi notarialnemu z poddaniem się egzekucji | to ostatni moment na porozumienie bez komornika |
| 4. Komornik | zajęcie nieruchomości, wzmianka w księdze wieczystej | sprzedaż za zgodą wierzyciela, refinansowanie |
| 5. Opis i oszacowanie | biegły wycenia nieruchomość | możesz zgłosić zarzuty do opisu i oszacowania |
| 6. Licytacja | pierwsza od 3/4 wartości oszacowania, druga od 2/3 | nadwyżka ponad dług i koszty wraca do Ciebie |
Dlaczego licytacja to najgorszy scenariusz – dla obu stron
- cena jest zwykle niższa niż rynkowa,
- dochodzą koszty komornicze,
- trwa to wiele miesięcy,
- obie strony tracą czas i pieniądze.
Dlatego rozsądny pożyczkodawca woli porozumienie.
Co zrobić, gdy widzisz, że nie zdążysz ze spłatą
- Powiedz o tym wcześnie – najlepiej miesiąc przed terminem, nie dzień po.
- Przynieś konkrety – dlaczego jest opóźnienie, kiedy przyjdą pieniądze, z czego.
- Zaproponuj rozwiązanie: przedłużenie okresu, częściową spłatę, sprzedaż nieruchomości na rynku, refinansowanie w innej instytucji.
- Uzgodnij wszystko na piśmie – aneks do umowy.
Jak się przed tym chronić już na starcie
- Planuj okres finansowania z zapasem – nie „na styk”.
- Miej plan B spłaty (np. sprzedaż innego aktywa).
- Wybieraj hipotekę, nie przewłaszczenie – daje Ci procedurę i ochronę.
- Pożyczaj tyle, ile naprawdę potrzebujesz – niższe LTV to większy bufor.
Pytania i odpowiedzi
Czy po jednej spóźnionej racie stracę nieruchomość?
Nie. Egzekucja z nieruchomości to długa procedura z wieloma etapami. Pojedyncze opóźnienie oznacza zwykle odsetki za opóźnienie i wezwanie do zapłaty. Ale nie lekceważ go – im wcześniej porozmawiasz, tym więcej możliwości.
Czy mogę sam sprzedać nieruchomość, zanim dojdzie do licytacji?
Tak, i często to najlepsze wyjście – sprzedaż na rynku zwykle daje wyższą cenę niż licytacja. Z ceny spłacasz dług, a nadwyżka zostaje u Ciebie. Wymaga to współpracy z pożyczkodawcą, który po spłacie wyda zgodę na wykreślenie hipoteki.
Poradnik ma charakter informacyjny i nie zastępuje porady prawnej ani podatkowej. Stan prawny: 2026-10-31.