Bartosz Mataj · opublikowano 2026-10-30Najważniejsza różnica w jednym zdaniu
Hipoteka obciąża Twoją nieruchomość. Przewłaszczenie ją zabiera – warunkowo.
| Hipoteka | Przewłaszczenie na zabezpieczenie | |
|---|---|---|
| Kto jest właścicielem po podpisaniu | Ty | pożyczkodawca |
| Co widać w księdze wieczystej | wpis hipoteki w dziale IV | zmiana właściciela w dziale II |
| Co przy braku spłaty | egzekucja: komornik, oszacowanie, licytacja | pożyczkodawca już jest właścicielem – rozliczenie wg umowy |
| Ochrona dłużnika | procedura sądowa, minimalne ceny licytacji | zależy głównie od zapisów umowy |
| Nadwyżka z wartości | po licytacji wraca do Ciebie | zależy od umowy i sposobu wyceny |
Dlaczego przewłaszczenie jest groźne?
- Ryzyko utraty nieruchomości za ułamek wartości – gdy umowa źle określa, jak wyceniana jest nieruchomość przy rozliczeniu.
- Brak licytacji – nie ma publicznej sprzedaży, która ustala cenę rynkową.
- Utrudnione kolejne finansowanie – nie jesteś właścicielem, więc nie obciążysz nieruchomości ponownie.
- Spory sądowe trwają latami, a w tym czasie nieruchomość formalnie należy do kogoś innego.
Czerwone lampki w umowie
- słowa „przeniesienie własności”, „przewłaszczenie”, „umowa sprzedaży z prawem odkupu”
- „pełnomocnictwo nieodwołalne” do sprzedaży Twojej nieruchomości
- wycena nieruchomości przy rozliczeniu ustalana jednostronnie przez pożyczkodawcę
- bardzo krótkie terminy spłaty z drastycznymi karami
- brak projektu umowy przed wizytą u notariusza
Co jest bezpiecznym standardem?
- hipoteka na określoną kwotę wpisana do księgi wieczystej,
- oświadczenie o poddaniu się egzekucji (art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego) – standard w finansowaniu pod zastaw; pozwala pożyczkodawcy szybciej uzyskać tytuł wykonawczy, ale egzekucję i tak prowadzi komornik według przepisów,
- projekt aktu kilka dni przed podpisaniem.
Pytania i odpowiedzi
Czy przewłaszczenie jest legalne w umowach z firmami?
Tak, przewłaszczenie na zabezpieczenie jest dopuszczalne. Właśnie dlatego trzeba czytać umowę uważnie – to legalny, ale bardzo ryzykowny dla dłużnika mechanizm.
Czy notariusz ostrzeże mnie przed przewłaszczeniem?
Notariusz ma obowiązek wyjaśnić skutki aktu i czuwać nad jego zgodnością z prawem. Ale nie podejmie decyzji za Ciebie – dlatego poproś o projekt aktu kilka dni wcześniej i przeczytaj go spokojnie.
Poradnik ma charakter informacyjny i nie zastępuje porady prawnej ani podatkowej. Stan prawny: 2026-10-30.